Привлечение риэлтора при покупке жилья на вторичном рынке не всегда оказывается достаточным шагом - помимо технических проблем, часто обнаруживаются вопросы юридического характера. Профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью поможет избежать сложностей и финансовых потерь.
Основные риски при покупке квартиры на "вторичке”
При покупке жилья на вторичном рынке покупатели сталкиваются с такими рисками:
-
Оспаривание сделки Социальным фондом (при использовании средств материнского капитала).
-
Подделка документов (в том числе доверенности).
-
Банкротство продавца.
-
Недееспособность продавца.
-
Наличие наследников.
-
Наличие «отказников» от приватизации.
-
Нарушение правил продажи совместной собственности.
-
Несоблюдение прав преимущественной покупки других лиц.
-
Покупка жилья в доме, который изымается для государственных нужд.
-
Покупка жилья, за которым числится долг по взносам за капитальный ремонт.
-
Нарушение порядка заключения сделки с продавцом, который является юр. лицом.
-
Риски при передаче денег.
Советы юристов
В случае с рисками вторичного рынка компетентные специалисты luchshie-yuristy-spb.ru, tlt-pravo.ru, юристглыбина.рф советуют запрашивать у продавца справку о неиспользовании средств материнского капитала (документ выдает Социальный фонд). Соответствующую информацию следует прописать в договоре купли-продажи.
Если есть сомнения в подлинности доверенности, следует запросить оригинал или заверенную копию у продавца или через реестр ФНП (в случае с иностранной недвижимостью). Также документы можно проверить через официальные интернет-ресурсы или с помощью юриста. Важно проверять, в том числе, актуальность официальных бумаг.
Необходимо оценить риски возможного банкротства продавца, узнать числятся ли за ним неисполненные решения суда. Иначе арбитражный управляющий может оспорить сделку с недвижимостью, которая была проведена до процедуры банкротства.
Важно узнать о наличии наследников, которые в итоге могут претендовать на купленное вами жилье. Нужно отразить в договоре купли-продажи информацию о том, что на квартиру никто не будет претендовать. Обязательно надо установить, не зарегистрированы ли в квартире лица, которые отказались в приватизации (имеют пожизненное право пользования жильем). Лучше заказать архивные выписки из домовой книги.
Если квартира является совместно нажитым имуществом, то нотариальное согласие на продажу должны дать оба супруга. Важно документально установить (получить письменный отказ), нет ли других собственников, которые тоже хотели купить конкретную квартиру, и имеют на то первоочередное право.
Необходимо обратиться в местную администрацию и узнать, не изъят ли земельный участок и расположенный на нем дом, в котором решено купить квартиру. Также следует запросить у уполномоченной организации справку об отсутствии задолженности по взносам за капремонт. Если есть подозрения насчет дееспособности продавца, то не лишней окажется справка из психоневрологического диспансера. В договоре нужно уделить особое внимание способу расчета за квартиру, порядку внесения денег и срокам. Безналичный расчет считается менее опасным.