Приобретение собственной квартиры в Москве – отличное инвестиционное решение. Однако, когда требуется продать недвижимость, особенно если деньги нужны срочно, приходится уступать в цене и терять планируемую выгоду.

Самостоятельная продажа квартиры вполне реализуемая задача, которая позволяет сэкономить на риэлторских услугах и продавцу, и покупателю. Для успешной продажи понадобится изучить рынок и вооружиться знаниями, которые помогут на всех этапах продажи - от подготовки документов до демонстрации своей недвижимости потенциальным клиентам.

Некоторые вопросы, такие как юридическое сопровождение, проверка квартиры и необходимых документов стоит все же доверить специалистам, а с остальными аспектами вполне реально справиться самому.

Спрос на столичную недвижимость

Квартиры в Москве отличаются особой инвестиционной привлекательностью. На фоне экономического кризиса стоимость столичных квадратных метров несколько снизилась, однако ожидать падения цен до уровня 2000 года не стоит.

Приобретение квартиры для многих частных инвесторов является отличной возможностью если не заработать, то хотя бы сохранить свои собственные средства. Несмотря на то, что наблюдается некоторый спад рынка, спрос на жилье довольно активен и его подогревает снижение ставок по ипотеке.

С текущего года даже наблюдается небольшой рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Этот факт обусловлен замораживанием некоторых проектов в прошлом году и соответственно снижением предложений на рынке. Согласно статистике шансы на быструю продажу имеет около 25% квартир, однако ликвидность Московской недвижимости до сих пор остается высокой. Этот факт объясняется отсутствием высоких налогов на собственность, а также перспективой роста цен на квартиры уже в ближайшем будущем.

Что влияет на цену

Существует ряд факторов, исходя из которых определяется стоимость жилья:

• Район расположения и приближенность к центру;
• Транспортная развязка и расстояние до станции метро;
• Ближайшая линия и станция метрополитена;
• Состояние дома, год постройки, тип здания, количество этажей;
• Общая и жилая площадь, количество комнат, рациональность планировки;
• Размеры кухни и санузла;
• Текущее состояние;
• Этаж;
• Наличие дополнительных опций: городского телефона, кабельного телевидения, интернета, собственной детской площадки и парковки.

На стоимость могут повлиять и другие параметры:

• уникальность предложения для конкретного района;.
• наличие эксклюзивного дизайнерского ремонта;
• нетипично большая площадь квартиры;
• подземный паркинг в доме.

По текущей статистике наибольшей ликвидностью обладает малоразмерное жилье. 1-комнатная квартира в пересчете цены на 1м2 будет на порядок дороже 2-комнатной, и уж тем более 3-комнатной.

Необходимые для сделки документы

Чтобы продать квартиру в Москве потребуется подготовить для сделки полный пакет документов. В него входит:

1. Правоустанавливающая документация. Подтвердить законность владения жильем можно свидетельством о праве собственности (с 01.06.2016 – выписка из реестра имущественных прав), договором купли-продажи, свидетельством о наследовании, договором долевого участия в строительстве, актом приема-передачи объекта.
2. Документация, подтверждающая юридическую чистоту имущества. Для проведения сделки также понадобится: внести в реестр запись о переходе имущественных прав (если это не было сделано ранее), получить кадастровый паспорт, сделать выписку из домовой книги, согласие от второго супруга (если продавец состоит в браке), оформить техпаспорт БТИ или МФЦ, сделать копию финансово-лицевого счета ЖКХ и получить справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг. Если собственность на имущество оформлена на несовершеннолетнего также потребуется разрешение органов опеки.

В некоторых случаях на сделку необходимы медицинские справки:

• о дееспособности продавца (при наличии сомнений);
• из специализированных диспансеров НД и ПНД, о том, что продавец не состоит у них на учете.

Некоторые документы изготавливаются 10 и более дней, поэтому об их сборе следует позаботиться заранее. Выписка собственника и других лиц из квартиры существенно повышает шансы на продажу

Секреты выгодной продажи

Для выгодной продажи, квартиру необходимо подготовить, причем не только юридически, но и физически.

Чтобы сделать жилье привлекательным для потенциальных покупателей не обязательно полностью переделывать ремонт, достаточно выполнить следующие действия:

1. Разобрать хлам, вывезти лишние вещи и предметы, оставив только самые нужные.
2. Максимально освободить все помещения.
3. Освежить стены (перекрасить или переклеить недорогими обоями).
4. Провести генеральную уборку.
5. Проветрить от посторонних запахов.
6. Перед показом можно заплатить уборщице, чтобы она тщательно убралась на этаже и в лифте – чистый дом и лестничная клетка значительно повысят привлекательность жилья.

Фото недвижимости

Потенциальные покупатели редко обращаются по объявлениям, в которых нет ни одной фотографии предлагаемой недвижимости, тем более что функция фильтрации предложений по этому параметру есть во всех базах объявлений.

Чтобы получить качественные снимки стоит использовать хороший фотоаппарат. А саму съемку проводить днем, при солнечном освещении. Такие условия увеличат привлекательность квартиры и повысят шансы на скорую продажу.

Также стоит снять общий план дома, вид из окна, если он является преимуществом.

В тех случаях, когда продаваемое жилое помещение выглядит непрезентабельно, все равно не стоит размещать объявление о продаже без прикрепленных фото. Можно для этих целей использовать снимок страницы техпаспорта с планировкой и общего вида дома.

Составление объявления

Свое предложение о продаже следует разместить на специализированных интернет-ресурсах, например, на сайте SOB.RU. Такие базы недвижимости постоянно просматривают реальные покупатели и риелторы. Срок бесплатного действия объявления - месяц, к тому же, владельцы сайтов предлагают ряд дополнительных платных опций, которые помогут продать квартиру без проблем и достаточно быстро:

• выведение предложения в топ-объявлений;
• поднятие в поиске;
• дополнительная реклама.

Чтобы оценить квартиру следует просмотреть похожие предложения других продавцов. Для звонков стоит завести отдельный телефон с новой картой, так как номер попадает во многие открытые источники информации и звонить будут довольно часто, и не только по поводу основного предложения.

При составлении объявления следует максимально наполнить его информацией о предлагаемом объекте, выделив самые выгодные параметры и характеристики.

Выделение достоинств

Для успешной, быстрой продажи следует максимально описать плюсы и по возможности скрыть минусы жилья.

К достоинствам квартир, которые могут значительно ускорить реализацию квартиры и повысить ее ценность в глазах покупателей относятся:

• Панорамные окна и вид из них (можно также описать достопримечательность, которую видно из жилища, например реку, храм, Останкинскую башню).
• Толстые стены, отличная шумоизоляция, наличие качественной входной двери, ровные стены, полы и потолки, наличие стеклопакетов, современных батарей, свежей мебели.
• Наличие тамбура, колясочной, парковочного места около дома.
• Ближайшая инфраструктура (школы и сады, супермаркет, фитнес клуб).
• Удобство транспортной развязки.
• Удобство и рациональность планировки.
• Свободная продажа и отсутствие прописанных.
• Срок владения объектом более 3 лет (лучше указывать конкретный срок, особенно если он значительный) и чистота его истории.
• Отсутствие несовершеннолетних собственников.

Качественный показ квартиры, который приведет к быстрой сделке

После размещения объекта в базе недвижимости продавцу начнут поступать звонки. Могут звонить не только покупатели, но и риелторы, от услуг которых можно отказываться, если есть возможность заниматься продажей самостоятельно.

Договариваться на просмотры лучше всего сразу, так как если переносить показы на несколько дней, есть риск, что потенциальный покупатель подберет себе другой объект.

Для показов стоит выбирать дневное время, так как при естественном освещении жилье будет смотреться лучше, к тому же, легче найти парковочное место или добраться на общественном транспорте.

Перед приездом потенциального покупателя стоит избавиться от посторонних запахов и звуков в квартире (проветрить помещение, включить телевизор, если слышен шум от соседей).

С покупателем нужно вести себя дружелюбно и отвечать на все его вопросы, стараясь не озвучивать недостатков квартиры, если таковые имеются.

После получения задатка стоит обратиться в юридическую компанию и заказать услугу по сопровождению сделки, чтобы нивелировать возможные риски.